Optie voor belaste verhuur: hoe werkt het 90/70% criterium, wat zijn de gevolgen van het niet-voldoen aan dit criterium?

Een belaste verhuur is alleen mogelijk indien de huurder voldoet aan het 90/70%-criterium. Of hiervan sprake is, wordt op een aantal momenten beoordeeld. Allereerst moet de huurder in het optieverzoek zelf verklaren dat hij aan het criterium zal gaan voldoen. Aan het einde van het boekjaar waarin de huurder is gaan huren, moet hij tevens nagaan of aan het criterium voldaan is. Van zijn bevindingen moet de huurder dan een verklaring opstellen, deze verklaring moet hij (binnen vier weken na afloop van het boekjaar) sturen aan zijn eigen inspecteur en aan zijn verhuurder. Is de verklaring positief (voldaan aan het 90/70%-criterium), dan blijft de belaste verhuur gewoon in stand. Overigens is in dat geval het zenden van de verklaring niet verplicht (maar wel verstandig); geen nieuws is goed nieuws. Blijkt uit de verklaring dat de huurder niet voldaan heeft aan het criterium, dan is de verhuur vanaf het begin vrijgesteld geweest van BTW. Dit betekent dat de verhuurder ten onrechte vooraftrek heeft genoten, dan wel ten onrechte geen herzienings-BTW heeft terugbetaald. Een en ander zal de verhuurder moeten corrigeren. In principe zullen ook alle met BTW uitgereikte facturen moeten worden teruggedraaid. De Belastingdienst is evenwel niet verplicht creditfacturen te accepteren; verhuurder krijgt niet altijd de BTW terug als hij de ‘foute’ facturen crediteert en nieuwe facturen zonder BTW uitreikt. In normale situaties (redressering gebeurt in goed overleg) zal teruggaaf veelal verleend worden. Bij het voorgaande is overigens ook van belang dat de huurder het gehuurde daadwerkelijk in gebruik moet nemen in het boekjaar waarin hij is gaan huren. Heeft de huurder, om wat voor een reden dan ook, het gehuurde aan het einde van het boekjaar nog niet betrokken, dan vervalt de optie voor belaste verhuur. Er is dan vanaf het begin van de huur sprake geweest van een BTW-vrijgestelde verhuur.