Optie voor belaste levering; wanneer zinvol?

Een optie voor een BTW-belaste levering kan zinvol zijn als voor de verkoper nog een herzieningstermijn geldt (de termijn van ongeveer tien boekjaren waarbinnen de BTW op aankoop van de onroerende zaak moet worden ‘terugverdiend’). Immers, bij verkoop binnen de herzieningstermijn moet de verkoper in één keer afrekenen over de nog resterende herzienings-BTW. Is de verkoop vrijgesteld van BTW, dan kan dit betekenen dat de verkoper een aanmerkelijk bedrag aan herzienings-BTW aan de Belastingdienst moet terugbetalen. Uiteraard zal de verkoper hier niet blij mee zijn. Terugbetaling kan evenwel worden voorkomen door te opteren voor een BTW-belaste levering. Wordt de onroerende zaak namelijk belast geleverd, dan is van een terugbetaling van herzienings-BTW geen sprake (er geldt dan de fictie van belast gebruik voor het resterende gedeelte van de herzieningstermijn).

Let op ! De levering van een verhuurde onroerende zaak, waarbij de koper van rechtswege de verhuur voortzet, is in beginsel geen relevante levering voor de BTW. Een dergelijke transactie wordt genegeerd (is derhalve niet BTW-belast of BTW-vrijgesteld). Een eventuele herzieningstermijn loopt door bij de koper.