Optie voor belaste levering: wanneer mogelijk?

Een optie voor belaste levering is alleen mogelijk indien de koper het gekochte gebruikt voor doeleinden waarvoor een aftrekrecht van tenminste 90% bestaat. Een en ander wordt beoordeeld gedurende een referentieperiode van twee jaar. Gebruikt de koper het gekochte als bijvoorbeeld kantoor of bedrijfsruimte, dan zijn de prestaties die de koper vanuit het gebouw gaat verrichten van belang. Houdt de koper zich bezig met vrijgestelde activiteiten (bijvoorbeeld een bank of een verzekeringsbedrijf) dan is geen optie mogelijk. Of beter gezegd: koper en verkoper kunnen wel opteren, maar het gewenste effect – een BTW-belaste levering – zal niet bereikt worden. Is sprake van een verhuurde onroerende zaak, en wordt de koper de nieuwe verhuurder, dan moet sprake zijn van een BTW-belaste verhuur voor ten minste 90% van het gebouw. Voor kopers uit de volgende branches geldt overigens een minimaal aftrekrecht van 70%:

• Werkgeversorganisaties;
• Makelaars in onroerende zaken;
• Reisbureaus;
• Zelfstandige Arbo-diensten.

Overigens kan een landbouwer die onder de landbouwregeling valt niet opteren voor BTW-belaste levering wanneer de onroerende zaak in zijn bedrijf is gebruikt.
Let op ! De levering van een verhuurde onroerende zaak, waarbij de koper van rechtswege de verhuur voortzet, is in beginsel geen relevante levering voor de BTW. Een dergelijke transactie wordt genegeerd (is daarom niet BTW-belast of BTW-vrijgesteld). Een eventuele herzieningstermijn loopt door bij de koper.