Wat is overwegingen bij het kopen van een bedrijfspand?

Wie een pand zoekt om zijn bedrijf te vestigen heeft de keuze om te kopen of te huren. Als u bereid bent om een investering te doen, zeker weet dat u de komende jaren niet gaat uitbreiden en het geen punt vindt om eventuele verbouwingskosten te dragen, is kopen een goede optie. U kunt daarvoor een makelaar inhuren (gemiddelde courtage 1,63% van de aankoopsom excl. btw), of zelf op zoek via bijvoorbeeld Funda in business. Verder zijn aandachtspunten:

1. Kadaster - Voordat u de koopovereenkomst sluit, is het verstandig eerst het kadaster te raadplegen. Met behulp van het 'kadastrale bericht eigendom' kunt u checken of de verkoper daadwerkelijk de eigenaar is. Ook staan in het kadastrale bericht onder meer gegevens over de plaats, de oppervlakte, de koopsom en het koopjaar van het perceel. Het kadastraal bericht is openbaar;
2. Bodemonderzoek - Daarnaast is het raadzaam een onderzoek te laten instellen naar de verwerking van asbeststoffen en naar bodemverontreiniging. Laat desnoods het recht op een bodemonderzoek opnemen in de koopovereenkomst. Neem een ontbindende voorwaarde op voor het geval dat het bodemonderzoek negatief uitvalt. Sommige gemeenten eisen een schoongrondverklaring bij nieuwbouw of uitbreiding op een bestaand perceel;
3. Koopovereenkomst - In tegenstelling tot de aankoop van woonruimte geldt bij de aankoop van een bedrijfsruimte wel de mondelinge koopovereenkomst. Officieel is de koop gesloten als uw bod is aanvaard;
4. Btw - Over een nieuw pand - tot en met een twee jaar oud - moet btw worden betaald. De aankoop van een pand dat langer dan twee jaar geleden in gebruik is genomen, is vrij van btw. U kunt samen met de verkoper besluiten om toch btw te betalen over de aankoop en profiteren van aftrek van de voorbelasting. Voorwaarde is dat u het pand voor minimaal 90% gebruikt voor belaste bedrijfsactiviteiten. Dit geldt voor het jaar waarin u het pand koopt en voor het boekjaar daarop. Voor een aantal sectoren geldt dat ondernemers het bedrijfspand maar voor 70% hoeven te gebruiken voor met btw belaste prestaties: Makelaardijen in onroerende zaken, inclusief het bezorgen van hypotheken en verzekeringen, de reisbureaubranche, inclusief het bemiddelen als tussenpersoon bij verzekeringen, juridisch zelfstandige ARBO-diensten en werkgeversorganisaties. Laat uw accountant of makelaar beoordelen of het verstandig is btw te rekenen. Overigens hoeven koper en verkoper geen gezamenlijk formeel verzoek meer te doen bij de inspecteur, als de levering met btw in een notariële akte is vastgelegd.
5. Belaste verkoop is niet mogelijk als de verkoop van het pand onderdeel is van de verkoop van het hele bedrijf of de verkoper valt onder de landbouwregeling;
6. Overdrachtsbelasting - Bij het kopen van een bedrijfsruimte is 6% overdrachtsbelasting verschuldigd. Deze is niet aftrekbaar als kosten voor de onderneming. U kunt de overdrachtsbelasting wel optellen bij de waarde van de bedrijfsruimte en hierop afschrijven. Als er met btw wordt gewerkt kan hier soms vrijstelling voor worden aangevraagd. Als u directeur-grootaandeelhouder van een BV bent, dan heeft u de volgende keuze: financieren vanuit en bv of privé? In het ene geval wordt de bv eigenaar van het pand en in het andere geval wordt u privé-eigenaar. Elke  keuze heeft afzonderlijke financiële en fiscale gevolgen. In veel gevallen is het gunstiger dat de bv het bedrijfspand financiert;
7. Investeringsaftrek - De aankoop van bedrijfsruimte is een investering. Als u een pand koopt waarin u uw onderneming vestigt, heeft u dan ook recht op investeringsaftrek. Let op: voor de grond waar het pand op staat, heeft u nooit recht op investeringsaftrek. U moet dus de waarde van het pand en de waarde van de grond apart (laten) bepalen. Als u het pand tot het ondernemingsvermogen rekent, moet u voor de waardering van de bedrijfsruimte op de balans van de onderneming ook de aankoopkosten bij de koopsom optellen. De aankoopkosten, notariskosten en makelaarskosten kunnen rechtstreeks als kosten worden boekt. De overdrachtsbelasting moet op de balans worden geactiveerd en daarover worden afgeschreven;
8. Wonen en werken in hetzelfde pand - Er zijn verschillende belastingopties mogelijk als u woont en werkt in hetzelfde pand. Daarbij ligt het eraan of u een duidelijke bouwkundige scheiding kunt maken tussen woonruimte en bedrijfsruimte. Hierbij wordt vooral gekeken of beide delen een eigen opgang hebben. Afhankelijk van de situatie zijn er allerlei scenario's mogelijk.