Kan een goed pand toch gebrekkig zijn?

Als huurder kun je aanspraak maken op het genot dat je mocht verwachten. Tenzij er nadere afspraken gemaakt zijn, hoeft een huurder geen genoegen te nemen met een lekkend dak. Het pand is dan gebrekkig en de huurder kan dan vragen om herstel van het gebrek en om vermindering van de huur voor de periode dat hij het gebrek bij de verhuurder heeft aangekaart tot het moment waarop het gebrek wordt verholpen. Hoewel het woord 'gebrek' lijkt te duiden op een fysiek probleem, kan ook een omstandigheid die buiten het gehuurde gelegen is, een gebrek opleveren. Het is dus mogelijk dat het gehuurde zelf technisch gezien in orde is, maar dat het door de omgeving toch gebrekkig is. Een bekend voorbeeld uit de jurisprudentie is dat van een stuk grond waarop de huurder een strandpaviljoen exploiteerde. Dat paviljoen was aanvankelijk via drie verschillende paden te bereiken. Door een herontwikkeling die de verhuurder kon zien aankomen, werden echter twee van die paden afgesloten. De slechte bereikbaarheid van het paviljoen levert dan een gebrek op.
Een verhuurder moet er rekening mee houden dat een huurder zijn verwachtingen niet alleen baseert op de fysieke staat van het pand zelf, maar dat de directe omgeving van het gehuurde ook belangrijk voor de huurder is. Zeker als de verhuurder zelf in de hand heeft hoe die omgeving er uit ziet of gebruikt wordt, zal de verhuurder rekening moeten houden met de belangen van zijn huurders.