Hoe vindt afwaardering van vastgoed in eigen gebruik plaats?

Bij het afwaarderen van vastgoed dient het goedkoopmansgebruik in acht te worden gehouden. Dit betekent dat er rekening moet worden gehouden met het voorzichtigheids- en realiteitsbeginsel. Als een afwijking aanmerkelijk en duurzaam is, is het volgens goedkoopmansgebruik zelfs verplicht om af te waarderen. Vaak zitten bedrijven daar niet op te wachten als de onderneming zich in economisch zwaar weer bevindt en deze (fiscaal) verlies lijdt. Daarnaast kan ook het risico van verliesdamping zich voordoen.
Bij een pand in eigen gebruik gaat het om de bedrijfswaarde van het onroerend goed als onderdeel van een onderneming, uitgaande van een going concern-situatie. De Hoge Raad heeft dit als volgt gedefinieerd: 'de waarde welke een verkrijger, bij overneming van de onderneming, zou toekennen aan het bedrijfspand, indien hij zou uitgaan van de overnemingswaarde van het geheel en voornemens zou zijn de uitoefening van de onderneming voort te zetten'. Bij deze afwaardering maakt het niet uit of de bodemwaarde al is bereikt.
De waarde van de toekomstige verdiencapaciteit van het pand binnen de bedrijfsvoering in ongewijzigde vorm is dus bepalend. Onderscheid kan worden gemaakt in directe en indirecte opbrengstwaarde van het onroerend goed. De directe opbrengstwaarde is gelijk aan de verkoopwaarde als onderdeel van de gehele onderneming. De indirecte opbrengstwaarde wordt afgeleid uit de opbrengsten uit de productie van de onderneming. Wanneer u kunt aantonen dat de indirecte opbrengstwaarde gedaald is tot onder de directe opbrengstwaarde, dan kan een afwaardering plaatsvinden. Beslissend is dus de verdiencapaciteit van het pand binnen de bedrijfsvoering van de onderneming.
Er moet echter wel sprake zijn van een substantiële afwaardering. Een dergelijke situatie kan zich voordoen bij veroudering of andere reden van mindere bruikbaarheid van het pand. De bewijslast ligt bij de belastingplichtige. 
Overigens kent de wetgeving nog een beperking voor afwaardering op lagere bedrijfswaarde. De wet bepaalt namelijk dat omstandigheden die ten tijde van het investeren in het bedrijfspand bekend waren, geen aanleiding kunnen zijn voor afwaardering op lagere bedrijfswaarde.