Cityhub CTPark is een kwestie van lange adem

Het CTPark Amsterdam City in de Amsterdamse Westhaven staat ruim een jaar na de oplevering nog steeds voor een belangrijk deel leeg. Is er reden voor zorg of is het een kwestie van lange adem? Bij eigenaar CTP Nederland is er nog geen sprake van paniek.

Geduld hebben

‘Wij hebben de investering destijds in Amsterdam niet gedaan voor de korte termijn, maar voor de lange termijn’, laat algemeen directeur Ronald Dasbach van CTP Nederland dit voorjaar aan Nieuwsblad Transport weten, ‘Wat dat betreft is onze horizon een geheel andere dan bij de meeste andere vastgoedbedrijven’. CTP Nederland zoekt partners die zich voor langere termijn willen verbinden. 

Ronald Dasbach betoogt dat de tijd in het voordeel van CTPark Amsterdam City werkt. Hij wijst in Nieuwsblad Transport op de komst van emissievrije zones in Amsterdam vanaf 2025 en op de ambitieuze woningbouwplannen van Amsterdam in de haven. 'Daardoor komen er in de toekomst tweehonderdduizend bewoners bij. De ruimte voor logistiek in de stad wordt schaars, wat bedrijven zal dwingen hun distributie in Amsterdam anders in te richten. Het bundelen van goederen wordt dan een noodzaak; de Cityhub biedt dus een pasklaar antwoord op de toekomstige logistieke uitdagingen in de hoofdstad' aldus Ronald Dasbach. ‘Hoe strenger ze zijn met milieu, hoe beter voor het project‘, zei hij eerder in FD.

CTPark Amsterdam is een ambitieus en visionair initiatief dat inspeelt op de noodzaak om de stadslogistiek te verbeteren. De toekomst van stadslogistiek is in samen bundelen, samen delen van capaciteiten, van vervoersmiddelen, en zeker van energie en data en samen innoveren om de klant steeds beter van dienst te zijn. Netcongestie bij zero emissie stadslogistiek los je alleen op samen met je ‘buren’.

Bedrijven vinden het een lastig verhaal: samenwerken

‘Het verhaal is soms lastig uit te leggen aan de huurder. We gaan voor partijen die met ons efficiënter en duurzamer willen werken, minder energie gebruiken en minder CO₂ willen uitstoten’, zegt Dasbach eerder in FD.

Samenwerken met andere bedrijven op een grote cityhub stelt eisen aan de operaties die je er uitvoert (veiligheid, zit je elkaar niet in de weg, geurtjes), beveiliging, goede en veilige datanetwerken en een huishoudelijk reglement. De ruimte op cityhubs is schaars en je wilt conflicten voorkomen. Wie wil je graag als buren hebben en wie juist niet? Een goede buur is beter dan een verre vriend. Dat is vaak een struikelblok. Veel bedrijven kiezen helaas liever voor een eigen lokatie waar ze zelf zitten. Consultants Industrial & Logistics Bauwe Wouters en Femke van Amelsvoort van internationaal vastgoedadviseur Cushman & Wakefield zien dat door de kloof tussen beleidsmakers en gebruikers, maar ook tussen gebruikers onderling, een concrete verandering nog lang op zich zal laten wachten.

Volgens Cushman & Wakefield lijkt er sprake te zijn van een mismatch tussen het verkondigde beleid van gemeentes en provincies enerzijds en het gedrag van gebruikers anderzijds die nog steeds de voorkeur geven aan het gebruik van single user cityhubs. Maar ook tussen deze gebruikers onderling. Het voorkeur geven aan een eigen gebouw en één marktsegment, zoals retail, horeca, bouw en facilitaire producten creëert afstand tussen gebruikers en bemoeilijkt een oplossing.

De winstpunten van CTPark Amsterdam City

Een van de unieke punten van CTPark Amsterdam City is de ligging aan het water voor de aanvoer van producten en ook voor leveringen de stad in. De grootste duurzaamheidswinst haal je met slimmer vervoer naar de stad toe. Bundeling die stad in is leuk, maar levert weinig CO2 besparing op. Wel minder voertuigen.

CTPark is geschikt voor grote stromen die veel ruimte nodig hebben. Bijvoorbeeld food (voor de horeca), dranken, bouwmaterialen, grote fashionstromen (denk ook aan online leveringen) en de leveringen van meubels en witgoed, maar ook grote dark kitchens. Dat zijn partijen voor wie de kosten van huisvesting (de huurprijs per m2) wel belangrijk zijn. Andere partijen hebben simpelweg minder ruimte nodig. CTPark begin bij 5.000 m2. Dat is voor veel bedrijven te veel. Dan heb je inderdaad tijd nodig om huurders te vinden die bij de keuze van hun cityhub voor langere termijn de juiste keuze willen maken.

Wachten op stadslogistiek beleid

Amsterdam wil autoluw worden, maar dat gaat tergend langzaam. Het bedrijfsleven weet nog steeds niet waar ze aan toe zijn. Binnenkort valt het definitieve verkeersbesluit over de zero-emissie zones. Ondernemers moeten wel tijdig hun logistieke netwerk aanpassen bijvoorbeeld met stadshubs en microhubs op locaties waar voldoende laadmogelijkheden zijn. Het is wachten wat de uitvoeringsagenda ‘Stedelijke logistiek’ hier gaat brengen en welke visie de wethouder heeft op de toekomst van stadslogistiek in Amsterdam. Bedrijven wachten dan nog even af of de stad echt op slot gaat… en vooral wanneer, hoe en waar. Voorlopig wordt stadslogistiek nauwelijks een strobreed in de weg gelegd.

Bedrijven moeten nog leren dat ze bij het vestigen van een ‘last mile’ cityhub verder kijken dan de huurpijs van de vierkante meters. Het gaat om met wie je samen, in de toekomst, het beste de klanten in de stad kan bedienen. Samen kun je uiteindelijk meer klanten bedienen, nieuwe business binnen halen en misschien wel kosten besparen. Daar biedt CTPark Amsterdam in elk geval alle kansen voor.

Update 5 november in NRC: "CTP verkeert met drie gegadigden in ‘de afrondende fase’ van een huurcontract. Als alles doorgaat zou de 42 meter hoge stadshub begin volgend jaar voor ongeveer de helft gevuld zijn. ‘Op termijn gaan we zeker naar bijna 100 procent bezetting’, voegt CTP-manager Harm van der Weijdener optimistisch aan toe".

Walther Ploos van Amstel.

Foto: CTPark

Lees ook: Waar blijven de stadshubs