Op dit moment is de woningbouwcorporatie sector in de
nasleep van lakend toezicht, fraude, belabberde dienstverlening en buitensporige en select gemanagede projecten. En weer laat de huisvester sector haar vuist zien; ‘waar het ophoudt, is als de huurder het recht krijgt om uit te maken welke woning wij moeten verkopen, aldus branchevereniging Aedes’. Waar draait het om; de macht van de huisvest maffia of het woongenot (huur en koop) van haar klanten?
Een woningbouwcorporatie of woningcorporatie is een organisatie die zich zonder winstoogmerk richt op het bouwen, beheren en verhuren van betaalbare woonruimte. Doordat de Nederlandse overheid het bouwen van goede en goedkope woningen grotendeels aan deze organisaties overliet, en zichzelf veelal beperkte tot de rol van financier, regelgever en toezichthouder, heeft de woningcorporatie in Nederland een dominante rol in de volkshuisvestingssector gekregen. Woningbouwverenigingen werden opgericht door sociaal voelende personen die het bouwen van goede arbeiderswoningen wilden bevorderen. De belanghebbenden zijn de huurders of aspirant huurders. Veel corporaties zijn sinds de jaren negentig verzelfstandigd en zijn meer en meer gaan optreden als brede projectontwikkelaars.
Nu worden woningcorporaties verplicht driekwart van hun woningvoorraad aan hun huurders te koop aan te bieden. Dit voorstel komt vrijdag in de ministerraad. De corporatiesector is in alle staten. ‘Een zeer onverstandig besluit’, reageert voorzitter Marc Calon van de branchevereniging Aedes. ‘Wij zijn niet principieel tegen verkoop aan huurders.
Maar waar het ophoudt, is als de huurder het recht krijgt om uit te maken welke woning wij moeten verkopen. Zo kunnen wij geen strategisch voorraadbeheer meer voeren.’
De coalitie heeft in het regeerakkoord aangekondigd dat er een recht voor huurders komt om hun huurwoning tegen een redelijke prijs over te nemen. Die prijs ligt op 90% van de WOZ-waarde. Het kwart van de woningen dat corporaties buiten de aanbiedingsplicht mogen houden, betreft vooral ouderenwoningen, studenten- en sloopwoningen. De regering-Rutte hoopt via deze maatregel de sociale huursector wat te verkleinen. Een kwart van de huurders heeft een inkomen dat boven de Brusselse doelgroep grens van € 33.000 ligt. Zij moeten gaan kopen en willen vaak de huidige woning kopen. Tegelijk zou de verkoop de corporatiesector meer armslag geven om te investeren.
Het voornemen van het kabinet geeft starters op woningmarkt de kans om van huurder naar eigenaar te migreren tegen een gunstig instaptarief. Een impuls voor de klant (de huurder) en de vastgoedmarkt. Huurders die niet willen/kunnen kopen blijven huren. De bedragen die vrij komen met de verkoop kan de woningcorporatie inzetten voor nieuw op maat te ontwikkelen woningen voor belanghebbende die op dat moment staan ingeschreven, zodat de wachtlijsten terug lopen. In dit
voorstel zijn er alleen maar winnaars. De huisvesters zien het als aantasting van hun ongetemde macht, waarvan niet zo lang geleden de uitwassen goed zichtbaar waren; van zonnekoningengedrag en zelfverrijking bij Rochedale en anderen tot een desinvestering
van 200 miljoen in de SS Rotterdam.
Calon; gaan ministerraad, Raad van State en Kamer hiermee akkoord, dan stappen de corporaties naar de rechter. ‘Dan gaan we procederen, tot aan het Europees Hof in Luxemburg.’ Negatieve energie, laatste stuiptrekkingen, de woningcorporaties vallen onder het ministerie van Binnenlandse Zaken, en noch de aspirant huurders, huurders en aspirant kopers zijn er bij gebaat. De sector houdt krampachtig vast aan haar machtspositie, bij verkoop proberen ze altijd een meerderheidsbelang te houden in de VVE’s, zodat ze het beleid en uitvoering domineren. Door eigen zusterbedrijven in te zetten voor onderhoud en onderhoudsplanning bepalen zij de agenda en verdienen ze aan onderhoudsbeheer. In de meeste gevallen tegen hogere kosten en met lagere klanttevredenheid; ook wel gedwongen winkelnering genoemd.
Woningcorporaties, Aedes en Marc Calon terug in je hok en doe de taken waarvoor je bent opgericht; de onderkant van woningmarkt faciliteren; de huurders en aspirant kopers. En als je machtspelletjes wilt spelen ga dan (weer) de politiek in.
Door Christian ter Maat; Directeur Carevolution; organisatie- &
management- en communicatieadvies [opdrachten, o.a.: strategie, groei, verandering, fusies & overnames en reputatiemanagement].
© Copyright 2011 Carevolution
Waar vind ik toepasbare kennis en gedeelde ervaringen?
Probeer het Pro-abonnement een maand gratis
En krijg toegang tot de kennisbank. 110 onderwerpen, kritisch, wars van hypes, interactief en geselecteerd op wat wél werkt.
Word een PRO
Daarnaast is het logisch dat de sector opkomt tegen onrecht! Het is toch wat wonderlijk als ik u ga vertellen dat u uw huis tegen 90% van de waarde moet verkopen aan uw buurman!
Terecht zult u dan aanvoeren dat u alleen verkoopt wat u wilt én tegen de prijs die u redelijk vind.
Een ander (rechtspersoon) zijn vermogen afnemen onder het mom van een goedklinkend argument is gewoon diefstal. En in die context zal terecht worden geprocedeerd!
Waarom, ingeval van Stadgenoot, is dat in het artikel aangegeven. De leefbaarheid is voor alle bewoners (huurders en kopers) van groot belang. Coöperaties nemen stelling dat zij dat beter kunnen aansturen door een meerderheid te houden. De praktijk is anders en dat is gemakkelijk te verklaren. Huurders die eigenaar worden en wonen in het pand, zijn er bij gebaat (het immers hun eigendom) het optimaal te onderhouden en leefbaar te houden. Daarnaast is een VVE en eigen vermogen opbouw voor onderhoud wettelijk verplicht. Molochs die op afstand sturen en de macht willen houden kijken naar budget en macht. Het is een fabeltje, dat door de coöperaties in leven wordt gehouden, dat individuele eigenaren in een VVE niet voldoende voor hun pand zouden zorgen; au contrair.
De overheid kan niet beslissen dat een individuele eigenaar zijn huis voor 90% van de waarde aan zijn buurman moet verkopen. Woningbouw coöperaties zijn geen individuen of ondernemingen, en behoudens juridisch, niet eigenaar van de stenen en het vermogen. Ze ressorteren onder het Ministerie van Binnenlandse zaken en hun vermogen behoort toe aan de staat, aan alle inwoners. Stel dat een woningbouwcorporatie alles verkoopt en de activiteiten staakt, dan is het niet aan de coöperatie bestuurders om dan met die pot geld leuke dingen te gaan doen, zoals nu al gebeurt met bijvoorbeeld de SS Rotterdam. Dan vloeit dat geld naar de staatskas. De essentie is; een coöperatie heeft een taak bij wet en de politiek kan wetten wijzigen en dan heb je te luisteren. Dat geldt voor burgers, bijvoorbeeld bij onteigening ook.
In de blog staan verschillende suggesties:
1) Verkoop de niet-gebonden /niet-specifieke (bijv sloopwoningen) woningvoorraad voor WOZ-10%, de markt zal aangeven hoe en welke woningen dat worden.
2) Gebruik de vrijgekomen gelden voor nieuwe en op maat ontwikkeling; is er vraag naar studenten- of ouderenwoningen in een bepaald gebied ontwikkel die en geen corporatie hobby’s zoals boten, restaurants, campus over de grens e.d.
3) Coöperaties; terug naar de kerntaken, ontwikkelen en beheren van projecten, die de vrije markt niet oppakt, maar wel een behoefte aan is (bijvoorbeeld woningen voor minima), geen concurrentie met de vrije markt, maar het gat vullen dat commercieel minder interessant is
Doe 1 tm 3 en tevreden zijn alle stakeholders = huurders, politiek, aspirant-kopers, maatschappelijke organisaties etc.
door Lex Boon van het NRC
BINNENLAND De Belastingdienst is een groot onderzoek gestart naar fraude binnen woningcorporaties. Bij zeventig corporaties worden tweehonderd vastgoedtransacties onder de loep genomen, schrijft Trouw vandaag. Daarvan zijn 35 transacties verdacht.
In de afgelopen jaren is een groot aantal gevallen van fraude opgespoord. Uit een inventarisatie van schadeclaims en rechtszaken van De Volkskrant vandaag blijkt dat bestuurders van woningcorporaties de afgelopen zes jaar bijna 30 miljoen euro in eigen zak hebben gestoken. De schade door onverantwoord gedrag van de directies bij zeven corporaties is in dezelfde periode opgelopen tot meer dan 300 miljoen euro.
Bij het Meldpunt Integriteit Woningcorporaties zijn sinds 2009 406 meldingen binnengekomen. Meer dan tweehonderd daarvan gingen over mogelijke fraude. De fiscus hoopt met het onderzoek de sector te steunen bij het beheersen van de risico’s. De Belastingdienst is van plan om later meer spelers op de vastgoedmarkt te onderzoeken.
De rechter doet vandaag uitspraak in de zaak tegen de directeur van corporatie SGBB. Tegen hem is 4,5 jaar cel geëist, onder meer wegens zelfverrijking. Bij drie vastgoedprojecten zou de SGBB te veel hebben betaald. De buit zou samen met 4 andere verdachten zijn gedeeld.
Los daarvan ben ik het roerend met u eens...